종부세 2027 정부안, 기본공제·비율

기본공제는 거주와 명의에서 두 번 갈린다#

단독명의 1세대 1주택은 현행 12억원에서 거주하면 14억원으로 늘고, 비거주면 제출안상 12억원을 유지합니다. 부부 공동명의 1주택을 각자 과세하는 경우에는 현행 인별 9억원이 거주 시 유지되고 비거주 시 6억원으로 줄어드는 안입니다. 공동명의 1주택자 특례를 신청해 한 사람을 납세의무자로 보는 방식과 인별 과세는 구조가 다르므로 명의만 보고 결론을 내리면 안 됩니다.

다주택자 등의 기본공제도 현행 9억원에서 바뀝니다. 제출안은 4억원에 ‘5억원×거주주택 공시가격÷전체 주택 공시가격 합계’를 더하는 산식을 제시했습니다. 어느 집에도 거주하지 않으면 추가분은 없어 4억원만 남습니다.

공정시장가액비율 70%가 미치는 단계#

과세표준의 기본 구조는 ‘공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액×공정시장가액비율’입니다. 현행 종합부동산세법은 비율 범위를 60~100%로 두고 시행령은 60%를 적용합니다.

정부안은 법률상 하한을 70%로 높이고 2027년 실제 적용 비율도 70%로 올리는 구상입니다. 2028년부터는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에게 80%를 적용하되, 1세대 1주택자는 제외하는 내용이 발표됐습니다. 기본공제가 늘어도 그 뒤 곱하는 비율이 커지므로 공시가격만으로 세액 증감을 단정할 수 없습니다.

세율·세액공제까지 함께 움직이는 구조#

2027년에는 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 높이는 중간 단계가 제시됐습니다. 2028년부터는 주택 수별 차등을 없애고 가액 기준으로 일원화하는 안입니다. 과세표준 12억원 초과 구간에서는 현재 1·2주택자에게 적용하던 세율보다 높아질 수 있습니다.

1세대 1주택자의 기간 공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 옮겨갑니다. 2027년에는 보유기간 공제율을 절반으로 낮춘 값과 거주기간 공제율 중 큰 쪽을 쓰고 공제액 한도 800만원을 둡니다. 2028년부터는 거주기간 공제만 남고 한도는 600만원이 되는 방안입니다. 연령별 공제와 합한 공제율 상한 80%는 유지됩니다.

세부담 상한은 현행 150%를 유지하는 정부안으로 확정됐습니다. 8월 최초 발표안에는 200% 상향이 담겼지만, 9월 1일 국무회의 확정 과정에서 현행 유지로 수정됐고 국회 제출 법률안에도 관련 상향 조항이 없습니다.

재산세와 종부세를 둘 다 내나요?#

재산세는 지방자치단체가 개별 부동산에 매기는 지방세이고, 종부세는 전국의 과세대상 주택·토지를 사람별로 합산해 일정 기준을 넘을 때 부과하는 국세입니다. 둘 중 하나를 고르는 제도가 아닙니다. 종부세 계산에서는 해당 과세대상 주택에 부과된 재산세액 중 법정 산식에 따른 금액을 공제하므로, 같은 과세표준에 대한 부담을 조정합니다.

양도소득세와도 기준일이 다릅니다. 종부세는 6월 1일 보유가 핵심이고, 양도세는 양도 시점과 보유·거주기간을 봅니다. 이번 정부안의 거주 중심 방향이 비슷해도 한 세목의 거주 인정이 다른 세목에 자동으로 이어진다고 보면 안 됩니다.

6월 1일과 특례 신고를 놓치는 경우#

주택을 연중 대부분 보유했더라도 6월 1일 현재 소유자가 그해 종부세 판정 대상입니다. 6월 1일 기준입니다. 반대로 6월 2일에 팔았다는 이유만으로 6월 1일의 납세의무가 사라지지는 않습니다. 제출안 부칙은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하도록 해 2026년분에는 적용되지 않습니다.

국세청 종부세 안내는 과세기준일을 6월 1일, 납부기간을 12월 1~15일로 안내합니다. 합산배제나 공동명의 1주택자 특례처럼 신고가 필요한 항목은 통상 9월 신고기간을 따로 확인해야 합니다. 요건이 있어도 신고 내용과 증빙이 고지자료에 반영되지 않으면 예상과 다른 고지서를 받을 수 있습니다.

현재 국세청 페이지에는 아직 국회 통과 전인 2027년 제출안용 서식과 세부 증빙 기준이 없습니다. 거주 인정의 경계 사례나 제출안과 다른 고지는 관할 세무서 또는 국세상담센터 126에 공포 법령 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.